借地がらみの話は義理人情、話し合いの場面が多いので一例としての話です。
できる限りわかりやすく説明していきます。
※当サイトに似合わずそぐわずお堅い話ですがご了承下さい。
どんな場合に授受が発生するか？
一番多いのは、
借地上建物が木造の場合、これを鉄筋コンクリート造の建物に建て替える場合です。
この場合は増改築承諾料ではなく、条件変更承諾料になります。
借地借家法施行の施工前に設定された借地については、
旧借地法により、堅固建物(鉄筋コンクリート造など)の所有を目的とするモノ(存続期間30年)と
非堅固建物(木造など)の所有を目的とするモノ(存続期間20年)と、2種類に区別されていて、
存続期間等で差異がありました。
そして借地借家法の施工前に設定された借地であれば、
借地借家法施行後においても、堅固･非堅固との区別や更新などの問題については
従前の取扱を受けるので問題は変わりません。
非堅固建物の所有を目的としていた借地契約を、
堅固建物の所有を目的の契約に変更する場合に授受されるのが条件変更承諾料です。
借地借家法による条件変更の申し立て
なお、少し前の話ですが、平成4年8月1日に借地借家法が施行され、
変更を求めることができる借地条件の対象が拡大されました。
旧借地法では、借地条件として前述した
建物の堅固･非堅固による区別があり、
借地条件変更の裁判は、非堅固建物から堅固建物への変更しか存在していなかったのですが、
借地借家法により建物の堅固･非堅固の区別が廃止されたことに伴い、借地条件変更の対象が一般的なモノになりました。
ですので借地上に築造すべき建物の種類･構造･規模･用途などを制限する特約が、
借地条件変更の裁判の対象になることになったのです。
旧借地法では、借地条件の変更申し立てと
増改築許可申し立ての両方が必要な場合というのは考えられませんでしたが、
手続き的に明確になったことに伴い、
借地借家法では両方の申し立てが必要になる場合がありますのでご注意下さい。
具体的な例は
①構造･規模について借地条件を変更する場合、当然現存建物の増改築を伴うと考えられるので、
旧借地法と同様に借地条件変更の申し立てでOK。(増改築の許可申し立ては不要)
②種類･用途の変更は建物の構成部分や躯体の変更と特筆した関係はなく、
現存建物の増改築を伴うモノではないので、
現存建物そのまま、
もしくは改修程度の変更が可能で、増改築をしようとする借地権者は加えて増改築許可の申し立てが必要です。
条件変更料の相場は？
増改築承諾料の場合と同様、ここでも借地権非訟手続きがあるので、この手続きにおいて裁判所が支払いを命じる額が参考です。
条件変更の代表例である
非堅固建物の所有を目的とする契約から
堅固建物の所有を目的とする契約への条件変更の場合、
更地価格の10％の授受を命じる裁判例が多いです。
借地権価格ではなく更地価格を基準にするので注意して下さい。
まとめ
あくまで一例を解説しただけですので、信頼できる不動産屋さん、弁護士さんに相談してみて下さい。
